La premialità edilizia, la compensazione urbanistica e il trasferimento dei diritti edificatori

I ‘diritti edificatori’ costituiscono un’evoluzione dei negozi di trasferimento di cubatura e di volumetria. Il minimo comune denominatore di essi consiste nella possibilità che la cubatura potenzialmente spettante ad una certa area edificabile possa essere utilizzata su un altro suolo, anch'esso edificabile, con il consenso del Comune e dei proprietari delle due aree, anche a prescindere da una espressa previsione della norma di attuazione del piano o del regolamento edilizio. Tuttavia, nella cessione di volumetria è accentuato il carattere della realità, in quanto il “decollo” e “l'atterraggio” - per usare immagini che derivano dagli studiosi di diritto urbanistico - del diritto riguardano aree ben identificate, anche se non necessariamente confinanti, ma comunque contigue o radicate nella stessa zona. Invece, nel trasferimento di cubatura il medesimo carattere è attenuato, in quanto -soprattutto per effetto della disciplina normativa regionale- è possibile la negoziazione dei diritti edificatori persino a prescindere dalla presenza di un'area cedente e di un'aria cessionaria. Sicché, sempre per usare il linguaggio metaforico degli urbanisti, il trasferimento di volumetria si può fare quando il diritto è “in volo”, a prescindere dal “decollo e dall'atterraggio”. Da qui l'espressione, largamente usata, di “crediti edilizi”. Non a caso in qualche regione sono state previste forme di mercato borsistico; mentre in alcune altre è stata prevista l’attribuzione diretta di diritti edificatori da parte del Comune ad operatori che, pur non essendo proprietari, volessero impegnarsi nel recupero dei centri storici, con la possibilità di trasferimento a terzi. Una volta ricordata la continuità storica con la cessione di cubatura, che può essere considerata come la capostipite delle figure in esame, i diritti edificatori che emergono dalla legislazione nazionale e regionale sono stati variamente classificati. Tuttavia essi possono essere ricondotti a tre figure fondamentali… (segue)